秋天小说

附录 工作室观点一个民间智库的声音（第2页）

一是，这个行业钱大气粗，是媒体的衣食父母，大家都得围着他们转；二是他们来钱太容易，有点飘飘然；再有些是吃饱了撑的，钱烧的慌。也正因为如此，地产商似乎整体形象不佳，成了“人民公敌”，舆论攻击的对象。真是水能载舟，亦能覆舟。

比起房地产，不少行业竞争压力大，辛苦又不赚。所以越来越多的企业放下老本行，也纷纷杀入房地产。照道理地产商们赚了大钱，应该跟鬼子一样，“悄悄进庄，打枪地不要”。但他们得了便宜还卖乖，不仅不知足，还到处发牢骚、发议论。搞得三百六十行与地产商一比，觉得自己那事简直就不是人干的，谁都想在房地产里插一脚。华为曾经有这个打算，联想、海尔也想试探试探。在这种大潮下，国家的各种资源，土地、原材料、资金、人才都往这个洼地流。就像一艘船，老是往一个地方压货，失去平衡，早晚要翻船。有个老板就曾很担心地对我说：现在的企业不是做地产就是炒股票，人心浮躁没有人搞实业，这样下去这个国家不出问题才怪。这个时候，中央也看出了问题的严重性，才有所谓的宏观调控。

第三个现象：可称得上是最后的疯狂，在宏观调控的大形势下，房价不仅不降，地价反而大幅度上涨。各城市中新地王不断涌现，甚至一度出现面粉贵过面包，地价高过周边楼价的怪现象。

为什么房地产商们敢于高价拿地？是不是疯了？

其实他们心里都有一本帐，我看到不少老板，由于在此之前尝到了大甜头，对房价的上涨坚信不移。他们判断地价与房价上涨的速度竞赛就像龟兔赛跑，只要兔子（房价）不打瞌睡，肯定跑过乌龟（地价）。水涨船高，乌龟再快，也跑不过兔子。谁拿到地，就意味着谁赚钱。开发商受利益驱使，都希望大量囤积土地。

那么在这个竞赛中，土地方——政府是怎么想的呢？政府对地产商圈地不仅是乐观其成，而且是积极促成。

可以说在当今中国快速发展的过程中，没有哪个行业，像今天的房地产业一样，跟政府有如此密切地、千丝万缕的联系。我国现行的是中央和地方分税制，而在以经济建设为中心的前提下，对各级政府考核的主要指标就是GDP。在这种运营模式和考核方式下，今天中国出现的很多问题，都有点像是搬起石头砸自己的脚。一边是中央宏观调控，让大家降温；一边是以GDP的增长来衡量地方官员的政绩。其它各项工作虽然也在喊，但GDP是硬指标。在这种背景下，难怪各路诸侯从政绩考虑，都要GDP挂帅。而让GDP增长，最直接、见效最快的办法就是充水放大。

打个比方，如果上海，房地产均价每平方米五千的时候，摊到每个人头上，也许这个城市的人均GDP只有三千美金，而当房地产价格涨到两万的时候，财富没有任何增加，但是摊到每个人的头上，可能人均GDP就是八千美金，总之可能一夜之间就翻了几番。真是坐地日行八万里。

房地产的泡沫化，可谓省力而又见效快的增长途径。从自身利益出发，各路诸候都乐于见到本地房地产涨价。土地可以说是地方政府的第二财政，泡沫所产生的红利，大多由地方政府获得。地方有了钱就可以做很多事情，包括绿化亮化，炫耀性的建筑，许多政绩工程都是这么产生出来的。更可怕的是各路官员对房地产的增长习以为常，就像吸了毒品一样，你让他来主动调控，他怎么可能自觉自愿呢。

所以我曾说，其实最有效的调控办法，就是哪里的房价上涨过快，就拿掉当地官员的乌纱帽，至于用什么手段，他们自己有办法。

拿地需要钱，买房需要钱，钱从哪里来？金融机构与资本市场是催生房地产泡沫的另一股力量。

98年以前，城里的房子两千块钱一平方米都是贵的，没多少人买得起，因为必须一次拿出一大笔钱。自从银行参与到房地产中来，买家可以按揭买房子，使得购买力一下放大了若干倍。银行一方面给买家提供按揭，另方面又放开给口子给开发商贷款。

银行所追求的是自己的近期效益，而宏观调控那是国家的事情。对银行来说，眼前最安全、相对可靠而且稳定的收入，就是房地产贷款了。买地者有土地做抵押，买房者有房子攥在银行手里。就算出现最坏的情况，大家多是短期行为，铁路警察各管一段，我行长任期五年，先把我在任时的收益做上去，至于后面的烂帐是后任的事。相当于一列火车正跑向悬崖，如果控制不住将车毁人亡，但车里的顾客还感觉不到，仍然在争抢座位、争夺名次。

还有，资本市场的介入不仅为房地产注入了巨大的能量，更为本来已经处于高度亢奋状态的房地产公司打了兴奋剂。

面对这个十年牛市，开发商用黄铜去买地，买地盖出的房子去换回了黄金，本来已经利润够高的了，但是有人说外头还有钻石呢。怎么换呢？就是到香港上市。我经常说一个段子，传得很广，我说：做产品就像卖鸡蛋，做企业是卖母鸡，上市在资本市场是卖母鸡的生蛋能力！具有很大的想像空间。碧桂园就是一个例子，拿五千万平方米土地到香港上市，香港那些投行，不知道是真傻还是假傻？他们的参照概念，不是中环、就是铜锣湾，给土地的估价很高，香港的不少“大佬”作为金牌战略投资者、泡沫经济的制造者出来捧场。一下子捧出了一个金娃娃，这个首富出现以后，榜样的力量是无穷的，那些已经用黄铜换到了黄金的人都感觉自己亏了，还等着换钻石。08年仅2到8月，排队到香港上市的中国大陆企业就将近二十家，简直是山**上应接不暇。而春节过后，由于调控力度加大，形势急转直下，才使得这些急等着上市的地产企业放慢了脚步。

不少地产公司上市的目的是圈钱，圈了钱可以去套更多的地，再用这些地去圈更多的钱。所以地王不断刷新就不足为奇了。在多股力量的推动下，中国房地产上涨的速度就像脱缰的野马，谁也挡不住了。

伟大的博弈开始

宏观调控尽管喊得响，但很长时间难以奏效。房地产是否过热，争论了很久，直到问题越来越严重，才逐步引起注意。恐怕考虑到四面八方的利益，调控的力度始终有限，同时受到各方利益的制约，调了三次也没能调下来。由于老是只见楼梯响，不见人下来，不仅许多开发商不相信政府会动真格的，始终撑着价格不降；老百姓也从观望到失望，再到观望，半信半疑。如果就这样半途而废，恐怕政府再难取信于民。

07年国庆的时候，我开始预感到十七大以后，宏观调控将会显出效果，一是股市的泡沫随时会戳破；另一个是楼市也会出“问题”。一些朋友问我对形势的看法，我说赶快卖股票。之后他们问我：你不炒股怎么看得那么准？我说正因为我既浸泡在市场中，但又不具体操作，置身“市”外更超脱，才能够对大的宏观趋势看得更清楚，才能作出正确的判断。为什么已经明摆着的事情，身在其中的人往往就看不出来呢？这就是人性的弱点，总是心存侥幸、心存幻想。像击鼓传花一样，一是不相信鼓声会停，二是认为自己肯定不会是最后一个，都希望自己得利而把危机转嫁给别人。

我当时一是感到股市和楼市不出“问题”，中国经济要出大问题；二是认为十七大后中央解决了内部的权利分配问题，胡锦涛开始走到前台来抓调控的问题，力度将会逐渐加大；三是美国次贷危机对全球经济的影响正逐渐在中国显现，加上通货膨胀的威胁，已经到了不得不动真格的时候了。果然，这以后行情迅速出现逆转，从极端的疯狂开始转向理性、审慎，甚至是出现悲观。在这种背景下，买家与卖家，伟大的博弈开始啦！

楼市的逆转，终于使买卖双方的决定权从卖方手里转到了买方。四把斧子放下了：一把斧子——投机性购买行不通了，有媒体称温州炒楼团自酿苦果，成为“暴利的终结者”；第二把斧子——投资性购买也不干了，资金紧缩期间，现金为王，落袋为安，大家调整过冬；第三把斧子——超前购买也暂时放下了，年轻人不着急了，要等一等，看看再说；最后，市场一平静，恐慌性购买也就不恐慌了。只剩下所谓的刚性需求，如果不是急等着住，恐怕也会等等看。现在很多楼盘已经降价销售，表面没降的也是暗降，还有买房送宝马车的。显然在买方与卖方的搏弈中买方已经占了上风，原来房子一天一个价时，人们排队买房，现在主动权回到了买方手里，人们买涨不买跌，市场就是如此。而不少发展商按原来的形势部署今年的盘子，做好了摆一万人席的准备，现在只来了十个人，他们怎么办？

企业要准备过冬

我一直讲要准备过冬，现在冬天才刚刚开始，数九寒天！俗话说：一九、二九，怀中揣手，三九、四九，冻死猪狗……。现在才是一九、二九的时候；三九、四九冻死猪狗，那谁是猪，谁是狗啊？下一步可能会出现卖儿卖女卖青苗的惨状。很多人对冬天的到来还抱着怀疑的态度，还硬撑着与市场较劲。我演讲时曾对广东的地产老板们说，你们赶快卖儿卖女卖青苗吧。有人问我，王老师，有那么严重吗？怎么个卖法？我说：整体卖，也许你还可以全身而退，收回的钱用来保家里的大人。我看，冬天来了是好事。只有冬天来了才能结束浮躁，结束所有人搞房地产都赚钱的局面。让真正的强者成长壮大起来。

我经常讲一个故事：我在内蒙古当记者的时候看到一个现象。本来十亩草地最好只养一头羊，但是牧民急功近利，一亩地放养了十头羊，必然造成草原的沙化。当人类自己解决不了问题时，老天爷就来调节了。一夜之间突降暴雪，当地人称之为白灾。白灾过后很多瘦弱的羊吃不到草都死掉了，只有非常强壮，能够把雪拱开吃到草的羊才能活下来。等到春暖花开的时候，90％的羊已经死了，只留下少数强健的羊，享用丰美的水草。而今天房地产的冬天来了，对于房地产商来说，长期来看中国房地产二十年的黄金期是存在的，但最大的考验就在于，如何能够在今天的严冬中生存下来。

政府面对考验

房地产退潮，地产商收缩战线，最近不少城市挂牌的土地无人问津。有人问我政府过去很大一部分收入是靠卖地，现在少了一大块收入会有麻烦，调控是否会因此而有所松动。我认为这是存在的，地方肯定会给中央施加压力。

这就要看中央调控的水平了。如果屈从于所谓的各种利益集团，因小而放大，那就不是大政治家了，相反倒是应该利用这个机会，重新确立新的科学发展观、政绩观和考核体系。危机、危机，只有危险，才有机遇。在疯狂的时候，很难拦住狂飙的野马。所以我经常讲市场经济当水涨船高时，海盗船都可以过得去，挡不住；而当水落石出时，虽然小船大船都会受影响，但你要整一个海盗船通过也不容易。所以很多人总是吓中央，说不行了，经济增长率没有百分之七、八，就要有多少失业率，社会就会大动**。上一次宏观紧缩的时候，也有人骂。但结果增长只有百分之二、三不都过来了，没出什么大问题，调整之后很快就恢复了。接着这些年发展不断加速，反而又累积了越来越多的问题，可以说百病丛生，问题非常严重。带病运行的中国号高速列车，现在是需要一保二保，停下来好好地休整一下了。

况且，现在不是你想不想调控的问题，你不调，老天也要让你调。像我上面说的：牛羊繁殖太多，草场承受不了的时候，老天就要下大雪、来白灾，把老弱病残淘汰掉。你说惨吗？当然惨，但来年春暖花开，强健的牛羊又可繁衍下去，现在就是这么回事。

这次我在广东期间，媒体采访我，我讲：今年对中国来说是一个坎；未来三年，对广东是个坎，我说你们可以把我的话记录下来。

为什么说未来三年对广东是一个坎呢？我说，现在广东已经面临一个问题，叫天谴，人算不如天算，老天要找你麻烦。广东这三年必须进行产业调整，调整是找死，不调整是等死。找死说不定可以杀出一条血路，绝处逢生。现在你不想调，现实已经是走不下去了。首先从纺织行业开始，这次广交会已经很清楚了。全行业百分之八十破产和被兼并，也就是说广东已经逐渐放弃纺织市场，它已经转移到越南，向江西或内地转移。工人工资从八百块涨到一千八，内地人还不来。

今年对中国也是个坎，上去了就真正崛起了。所以各种反对势力要拼命阻挡，不然他们就彻底没机会了。为什么说是一个坎呢？因为各种矛盾交织到一起。一是内忧，二是外患。

外患就是全球对中国的打压，特别是欧美，妖魔化中国。这次中国火炬在国外的遭遇暴发的深层次原因，就是人家不服气。你中国这个过去的东亚病夫，凭什么现在竟然打到我们家门口来，抢了我们的饭碗；人家不相信你中国制造成本怎么可能比我低百分之五十？肯定是不遵守游戏规则。他们是端起碗吃肉（享受着中国提供的廉价商品），放下碗骂娘。我们中国用自己生态的毁坏、资源的耗竭，靠血汗工资制，把他们养得又肥又胖，倒过来人家还骂你。所以这种三高一低——高耗能、高排放、高污染，低效率的发展模式必须转变。

外患，特别是奥运能不能开好，对整个中国的确是一个前所未有的考验。开弓没有回头箭，但倒过来也提供了一次让外界认识中国前所未有的机会。过去我们的对外宣传很失败，没想到这次网民们自发地揭露西藏事件的真相，发挥了重要作用。还有这次抗震救灾信息的透明，也使得民心聚集。所以如果相信民众的判断力，给予更大的言论空间，说不定坏事可以变成好事。

内忧，就是很多问题交织在一起，包括通货膨胀，股市、楼市、产业转型等很多问题。两害相权取其轻，两利相衡择其重。小道理要服从大道理。其它都是成本，只有抓住根本才有结果。如果把握得住历史给予中国的这个机遇，胡锦涛将与毛泽东、邓小平一起，名留史册。苍海横流，方显出英雄本色。就看结果怎么样了。

金融潜藏着危机

有人担心地产商面临过冬难的问题，担心没有融资渠道，地产界会发生大问题。也许计划经济时只有一个渠道——银行。但到了今天，百川归海，民间有很多资金，银行和金融机构也发明出很多融资办法，钻国家管理的空子。今天我见到的一位投资公司的人，刚贷款给地产商5个亿。我问他钱从哪来？他说：很简单，代人理财，再通过信托公司贷给地产商，条件是15%的回报率。还有一种贷款，拿地产商的项目做抵押，20%的回报率，相当于高利贷，如果地产商无力还贷，我就收项目。曾经有个搞投行的人跟我说，我们是旱涝保收，收不到钱就收地。第三种办法更简单，投资方派个财务班子，对资金实行封闭式管理。现在社会上仍有各种资金在找出路，包括风险投资、国外基金、投资公司、个人存款等。说是银根紧缩，实际上在一些地方是外紧内松，有很多漏洞和空子。当然，继续往下走，就像任志强说的，先死的是银行，我看银行即使死不了，产生三分之一烂帐是可能的，但只要不崩盘就行，就可以软着陆。我担心地是政府由于害怕后果，过早托盘。我觉得，在一些房价很高的城市，跌40%很正常，整个中国反而可以退一步进两步，为持续发展蓄积后劲。到时不仅公司这些年轻人可以买房子了，还可以将一批混进房地产，本来就不合格的开发商驱逐出运动场。最后的结果，房地产回归本位，活下来的地产商擦干身上的血迹，掩埋好同伴的尸体，继续前进。

伟大的搏弈开始了，你站在哪一边？你做好准备没有？