秋天小说

第九章 再看王志纲（第2页）

11月的天气，不热不凉，不过走进“杭州乐园”景区的“天城”房产现场售楼部却让人有些冒汗。笔者一进门就见到一个衣着时髦的中年男子正对着自己的手机“发火”，只见他嚷道：“要500（平方米）的那种，还是300（平方米）的那种？快定，快定！”通话方的犹豫看来让他不快。售楼小姐正在为一家五口介绍房产户型。看得出，两位老人对环境最关注。而带小孩的妈妈一个劲地问，这里购物方便不方便。男主人显然有点不耐烦，用一口上海话说道：“我们不是有车吗？再讲，我们买房度周末，又不是一年四季住此地……。”

据负责房产销售业务的宋城集团总经理办公室主任黄鸿鸣介绍，从9月份以来，“天城”房产销售额达到近8000万元，超过13的房子已经售出。这还不算签了合同而购房款没有到账的那部分。

在市场经济中，企业最能创造人所不能的奇迹。搞旅游的卖起房子来，而且，还卖得不错。在日后的采访中，宋城集团总经理黄巧灵的话颇有些像电台的“脑筋急转弯”节目，他说：“不要把一个主题公园看成是纯粹的旅游项目，它为什么不能有多重功能呢？我们在杭州乐园里建造的欧洲风格的房屋不仅可以供观赏，还可以用来居住。不愿意长期住在这里，公园里的环境难道不是提供度假的有利条件吗？即使不愿来这里小住几天，青山碧水间的一个会所不是聚会商谈的好去处吗？”

黄巧灵烹成一锅“浓汤”，王志纲调味放点“盐”

意大利旅行家马可·波罗的一部游记对杭州的由衷赞美让我们怦然心动。马可·波罗描绘杭州是“世界上最华贵美丽的”、是一座“天城”。宋城集团把它的房地产项目取名为“天城”恰合此义。黄巧灵说，宋城集团不但要为杭州留下美丽的景观，还要为杭州的居住文化层次的提升，再现繁华梦境而作一番探索。

占地3000亩的“杭州乐园”景区和毗邻的“天之泉生态园”成了黄巧灵手中的上好原料，可以烹调出一锅营养丰富、香气四溢的“浓汤”来。——两个公园，条件得天独厚。

“天城”房地产依托大型主题公园，建在湖畔、林间，高尔夫球场中，闹中取静，动静相得，环境质量远高于其他房产。由于长期的森林保护，宋城集团在开发建设中始终以保护和改善环境为宗旨，“杭州乐园”和“天之泉生态园”目前基本形成了完整的自然生态体系。区内林木茂盛、河道纵横、湖水清澈，成群的白鹇、野鸭在湖面上嬉戏，置身期间，令人心旷神怡。一般房地产的配套功能往往只是一种装饰，勉强应付还可，要想自由活动就捉襟见肘了。而“天城”则有齐全的配套，它拥有公园，森林浴场，高尔夫球场，共12片球场和一流的网球中心，18洞迷你高尔夫、水上高尔夫练习场以及应有尽有的强大商业、娱乐、服务配套。一般房地产的容积率为80%，别墅为40%，“天城”只有8%，而且房产本身就是景观的一部分，无论是别墅、公寓，均按它所在的环境要求建造，造型、选材、用料、装饰都富有个性，没有一幢是重复的。虽然，“天城”地处钱塘江南岸，现在距杭州市区20分钟，但“杭州乐园”门前的一条大道正抓紧施工，修成后，车程将缩短到10分钟左右。

拥有这么多有利条件，黄巧灵要让自己的企业实现跨行业的发展似乎已不成问题。然而，一个希望把企业办得越有文化味越好的企业家总想方设法要用一种先进的理论来指导企业的行为，同时也为企业的行为正名。这时他想到了一个人。

这个人就是王志纲。王志纲曾是新华社记者，写过不少有影响的新闻报道。1994年，他成为一个独立策划人，靠出“点子”、“概念”和“理论”谋生。作为市场经济中一个独特的角色，王志纲也在创造奇迹。1994年下半年，他成功地启动了广东“碧桂园”项目，让这片奄奄一息的房产起死回生；同时，王志纲在策划中形成了一套全新的地产理论。从此，他名噪全国。

作为参与过茅台酒、昆明世博会策划工作的策划人，王志纲对房地产项目的策划仍情有独钟。几个月前，他在宋城集团的力邀下，四赴杭州，策划“天城”项目。

王志纲的理念是崭新的。他对“天城”的诠释是“飞进未来的城市”，策划着重在房地产开发理念的超前性。他把人类从事市场化经济活动的任何地点都称为“泛地产”。“天城”的精髓是要利用一切“泛地产”集聚的要素为提高人类的生活居住品质服务。王志纲把从事旅游的“杭州乐园”看成“泛地产”，它为房地产开发所用。“天城”就是充分依托“杭州乐园”目前拥有的数百亩草坪、上千亩水面、近万亩森林和100多项体育、娱乐设施，营建多种样式的房产供成功人士购买，作为其休闲、度假和投资使用。最近“杭州乐园”内发现的氡泉又为“天城”项目平添意趣。这种矿物质泉水被日本人称作“养生之泉”、“美丽之泉”，它将成为“天城”的一大主题。“天城”的建设，使“杭州乐园”旅游、观光、休闲、度假的功能发挥到极至。

据王志纲介绍，在海外，房地产开发已走完了从“卖地段”、“卖家居”到“卖环境”的历程，高尚物业大多距离闹市30～40公里，同时又都强调养生、怡情的功能。而在中国，却还没有一个房地产项目能够真正做到领先于国际潮流。他在策划“天城”时，极力把国际上最流行的房地产开发理念融合进来，“天城”创造的就是一种“此城只应天上有”的感觉。——王志纲在黄巧灵烹成的一锅“浓汤”里，恰到好处地撒上一点儿“盐”，于是“汤”的味道顿时变得更鲜美了。

只有想不到的事，没有办不到的事

按照王志纲描绘的蓝图，我们仿佛能看到未来20年里我们生活飞跃式的变化；将来除了优良的建筑质量和合理的户型外，还有优美如画的环境，强大的功能配套，一切都以提高人的生活品质为主题，“以人为本”的思想自始至终贯彻在房地产开发中。

由此，我们不得不佩服王志纲的谋略和眼光。但更值得佩服的是识人、用人者的勇气和智慧。善借外力者是高明的，他们像海绵一样吸收着有用的知识和经验，为自己的成功而用。在这方面，宋城的经营者确实有其独到之处。

从主营旅游产业，到旅游和房地产开发“比翼齐飞”，凝结着许多人的智慧，发散性、跳跃式思维在企业的运营中闪烁光芒。

旅游业需要青山、绿水、碧海、蓝天，需要广阔的活动空间，现代意义的房地产业同样需要这些要素。利用开发旅游业形成的要素从事房地产开发，实在是一个“以逸待劳”的好策略。这既不影响主题公园的正常运转，又为房产提供了低成本的环境配套，可谓“一举两得”。对于目前杭州房地产业中普遍的高容积率来说，8%真是一个“梦幻数字”，而“天城”却并没有因此背上沉重的负担。同样的价格，超低的容积率，反倒成为吸引客户的重要卖点。同时，宋城集团对那些买房度假的客户采用“会员制”的办法，在房屋闲置期间，可作为度假酒店的客户，交给企业出租经营，得利分成。这样，房子的投资功能突显出来。先进、灵活的经营手段给房地产销售添了一把火。

黄巧灵对“天城”房地产项目充满信心。他认为，这个项目的策划开发将探索一条房地产业发展的崭新道路。它能和宋城集团主营旅游业相辅相成，共同发展，实现双赢结果。这是企业跨行业发展的重要一步。

随着“天城”一期房产的热卖，如今，来自上海、杭州、宁波、绍兴、温州、金华和台州等地的客户纷纷拥来，看好这块宝地。

2000年11月20日杭州《都市快报》一则报道中提到：

“景观+房产”得到实践

旅游开发给当地商业、旅店业和交通运输业等带来了活力，但得益更多的可能还是房地产业。去年，策划大师王志纲来杭州首次提出泛地产理论，认为房地产今后将与旅游、体育和教育等行业相结合发展。在短短一年时间里，这个理论在杭州得到实践。如杭州乐园把房子造到了景区里，卖起旅游景观房产。据宋城集团有关人员说，宋城旅游景点推出后，至今地价上涨了10倍以上，去年才迎客的杭州乐园地价也涨了6倍，其基准房价在3500元平方米左右，比周边房产高将近1倍。他开玩笑地说，如果不搞旅游，单卖地的话收入也十分可观。

旅游“泛地产”在杭州如今有了个更好听的名字，即景观房产，这种依托于旅游景观的房子在杭州今后还会有很多，前不久刚刚敲定的两大项目：广厦建设集团投资80亿元的科技城和南都集团投资20亿元的余杭良渚文化村，它们都是“景观+房产”的结合。

再看2000年11月20日《浙江青年报》的报道：

“泛地产”带来啥新鲜

有这么一个地方：每天清晨，推窗远眺，能看到远处青山的黛色，迎面而来的是从森林里吹来的清风。工作之余，还可以在草坪上、在湖边、在森林的一个小道上晨练；或坐上自家的小船，穿过几公里的河道，到隔岸朋友家做客。

在西子湖畔，钱塘江边，真有这么一个地方，它的名字叫“天城”。

说到“天城”，首先要提王志纲。这位中国广告界传奇人物因为成功策划了茅台酒、昆明世博会等一系列知名项目而名扬海内外。1994年，他以“房产加学校”的独特创意，在广东推出了“碧桂园”，使一片原本奄奄一息的房产神话般地起死回生。从此，王志纲又成为房地产领域最具声望的策划人。

王志纲与宋城集团的合作是从景观房产入手的，他把人类在市场经济状态下所从事活动的一切地方称为“泛地产”。“天城”就是在杭州乐园、天之泉生态园等四大主题公园基础上，以一种新的产业模式为基础，以生命加油站、事业充电器为理念，集旅游、休闲、度假、居住为一体的全新生活模式。其精髓就是用一切可集聚的要素为提高人类生活居住品质服务，创造“理想的生活空间”。

王志纲相信“天城”的成功是必然的，“天城”的模式在中国的主题公园发展和未来的房地产发展方面将产生革命性的突破，它以旅游为切入点切入房地产市场，并以房地产为杠杆形成产业联动效应，从而建成了“一座飞进未来的城市”。天城房产的建成，标志着“泛地产”时代的到来。

下面这组数据颇具说服力：天城房产开盘仅两个月就取得了销售额8000多万元的骄人业绩，并在浙江省市场商品销售调查组委会评比中荣获“省城十大热销楼盘”的称号。

天城房产热销的奥妙何在？业内人士指出，“天城”的独特之处在于真正高标准地将“景观房产”这一崭新理念变成了现实，而这种引领时代潮流的房产正好符合消费者的新需求。

天城房产位于杭州近郊的湘湖旅游度假区内，地段上处于劣势，风景上却处于优势。“泛地产”的奥妙正在于巧妙地扬长避短，借面积达数千亩的杭州乐园，造具有世界各地建筑风格之建筑，实现自然与人文的完美结合，复古与摩登的浑然天成。天城将杭州乐园的旅游、观光、休闲、度假、居住等功能发挥到了极至。

同时，宋城集团对那些买房度假的客户采用“会员制”的办法，在房子空置期间，可作为度假村客房，交给企业出租经营，业主可得大部分收益。因此，拥有一套天城房产，等于同时购置了一套不需要本人管理却有稳定客源的客房，其保值、增值的投资功能加上先进、灵活的经营手段给房产销售添了一把火。

正如开发商宋城集团董事长黄巧灵先生所说：“我们所提供的天城，是一个非常理想的生活空间，一个全新的生活方式，除了工作要走出去，其他的美梦都可以在这里实现。”

天都城纪事

外行看热闹，内行看门道，泛地产在宋城的风风火火搅红了杭州城。但人们可能不会想到，一场更剧烈的震撼即将发源于杭州北部的余杭市。如果说，宋城的天城项目是泛地产战略的有效嫁接和引导，那么余杭的这个项目则是从一开始就贯穿着泛地产战略的运用和实践，一座新的城市将随之拔地而起。而在王志纲工作室介入之前，该项目还仅仅是停留在纸面上的一个谁也不愿意问津的科学乐园。

这座城的名字叫——天都城。

（一）西博会亮相

2000年10月18日，一个令杭州人记忆犹新的日子。